可以看出，个人住房贷款两种还款方式都是支付上月本金余额的利息，与将来无关。也可以发现两种方法第一个月的利息是相同的。其实无论使用何种还款方法，也无论借款期限多长，第一个月支付的利息总是相同的，因为第一个月本金的余额都是相同的，都是期初数10万元。之所以等额法比等本法以后的每月利息较多，仅仅是因为等本法在还款期初几年内每月还款额高，支付利息后偿还的本金就多，上例中，等本法要比等额法多支付156元(1170.83-1014.83)，当然就多还了156元本金。道理很简单，借银行的钱，还得早总是比还得晚少支出利息，举个极端的例子，如果借款当天就将10万元全部还清，那么1分钱的利息也不用支付，而如果十年到期时再一次还本付息，那么支付的利息在数字加总上肯定是最多的。

其实，个人住房贷款每月还款额是不能简单加总的，就好比现在的1元钱和一年后的1元钱并不等值。如果把任何一种还款法每月还款的金额按照贷款月利率折算为现值，然后加总，就应该等于贷款的金额。所以，不同的还款方式只不过是为了适应不同客户对自己未来现金流出的不同考虑。等本法适用于那些认为自己将来收入会减少，希望当前多偿还贷款的人，收入预期看涨的人，更适合使用等额法，如果希望每月多还一些贷款，可以通过缩短期限来调节每月还款额。

从上面的分析来看，个人住房贷款提前偿还贷款时，不管是何种还款法，已支付的利息都是借款人已占用资金的成本，都是应该支付的借款利息，并没有多付任何将来的利息给银行。

那么，个人住房贷款究竟应不应该提前还贷呢?关键因素是个人住房贷款的利率，也就是资金的使用成本。当你能够运作空余资金，使它的资本回报率高于贷款的利率时，就不应当提前偿还贷款。(这里所说的贷款利率，指的是贷款的实际利率。以十年期按揭贷款为例，月利率为4.2‰名义年利率为4.2‰×12=5.04%，而购房贷款是按月计算复息的，它的实际年利率为5.16%。)当然，决定是否提前还贷的因素还有很多，比如持有现金满足突发预防性需求以及投机性需求，日常生活的消费水平，临时筹措现金的能力，对未来收入的预期以及对风险的偏好程度等。但千万记住，还款方式与期限长短不应是提前还贷时考虑的因素，因为银行从来没有提前收取过未来的利息。

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