存量房贷利率下调，银行少赚1700亿，你还会提前还贷吗？央行、金管总局下发通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率(LPR)上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

有关负责人表示，近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。为更好适应上述新形势，中国人民银行、金融监管总局明确按照市场化、法治化原则，支持鼓励银行与借款人协商调整存量首套住房贷款利率。

个人住房贷款余额38.6万亿元

据央行近期公示的《2023年二季度金融机构贷款投向统计报告》显示，2023年二季度末，人民币房地产贷款余额53.37万亿元，同比增长0.5%，比上年末增速低1个百分点；而个人住房贷款余额38.6万亿元，同比下降0.7%，增速比上年末低1.9个百分点。

自2004年公示数据，2004年12月至2021年12月，个人住房贷款余额同比增长率一直高于10%。但2021年12月后，该数据跌落至10%以下。截至2023年6月末，个人住房贷款余额同比增长率首次转负，二季度个人住房贷款减少3400亿元，同比少增3600亿元。

目前，五年期以上LPR为4.2%，全国层面的首套住房商业性个人住房贷款利率下限为贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，即4.0%；第二套住房商业性个人住房贷款利率下限为LPR加60个基点，即4.8%。

目前北京首套房新发放房贷利率下限为4.75%（加点55BP），上海为4.55%（加点35BP），深圳为4.5%（加点30BP）。预计北上深很难受益存量按揭利率的可能下调，除非地方下调加点幅度。近几年，一线城市里广州大幅下调过加点（广州目前首套房房贷利率下限为4.2%，加点为0BP）。

北上深以外区域或显著受益。近两三年，由于房价低迷，北上深以外的城市普遍大幅下调了按揭贷款加点幅度。目前96个城市中，执行利率普遍在3.7%-4.0%左右。比如，苏州市2019年10月首套房房贷利率加点幅度达128BP，目前为-20BP，加点近几年下降了近150BP。

值得注意的是，这是我国第二次下调存量按揭贷款利率，2008年10月央行宣布将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，并在答记者问中表示金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。当年由于转按揭的盛行，银行为争夺按揭贷款业务，普遍选择存量按揭贷款给予利率7折优惠。

银行利息收入减少将近1700亿元

此前，招商证券在研报中表示，其中，北京市2022年末个人住房贷款余额1.2万亿元，估算北上深合计个人住房贷款约4万亿。按照存量按揭贷款中60%左右的规模利率较高估算，如果较高利率的按揭贷款平均加点下调幅度100BP，存量按揭利率加点下调可能影响商业银行每年利息收入0.21万亿元，影响净利润约7个百分点。

据第一财经报道，此次存量按揭利率平均降幅大约为0.8个百分点。

如果按照招商证券的计算方法计算，本次存量房贷利率调整将影响商业银行每年利息收入将近1700亿元（35万亿元*0.6*80bp）。

存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整后，几千万户、上亿居民的财务负担会有明显下降，平均降幅大约为0.8个百分点。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可节约借款人利息支出每年超5000元。

部分上市银行受影响或较大。从A股上市银行整体来看，截至2022年末，个人住房贷款余额35.0万亿元，占总贷款的24.1%。其中，四大行及邮储银行按揭贷款占比较高。部分城商行按揭贷款占比较低，如宁波银行、南京银行等。

存量房贷利率下调是否要提前还款取决于多个因素，以下是对6种不同情况的分析。

1、当前房贷利率

如果借款人存量房贷利率较高，但是利率下调后变得比较低，自己手里流动资金并不很充裕，还是不要打肿脸充胖子去提前还款了，建议按期还款比较好，毕竟行的房贷利率低，可以减少每月还款负担，利息支出也少了，这和提前还贷的目的是一致的。

2、提前还款费用

有些银行在贷款合同中把提前还款视为违约行为，需要支付一笔违约金作为提前还款费用，也就是说借款人在房贷利率下调后提前还款可能需要支付额外的费用。在这种情况下，需要计算提前还款费用与能够节省的贷款利息差距，选择费用少的那种方式会比较划算。

3、剩余贷款期限

借款人存量房贷利率下调后还要根据贷款剩余期限考虑是否要提前还款，如果贷款剩余时间较短，提前还款的节省的利息不多就没有必要了。但如果剩余期限很长，通过提前还款可能会在未来节省更多利息，则可以考虑。

4、现金流需求

如果借款人目前需要大量现金来应对其他紧急支出或投资机会，提前还款可能会影响资金储备，并不是很明智的选择，建议还是按期还款比较好，毕竟房贷利率也下调了，已经达到减少利息支出的目的了。

5、违约风险

有不少人消费欲望比较强，但是自己又比较抵触，建议还是在手里资金充足的时候提前还款比较好，毕竟提前还款能早日摆脱负债，不用再进行还款可以有效避免逾期造成的各种不良后果。

6、房屋产权

如果借款人急需大额资金周转，因为很多银行不支持房屋二次抵押，这种情况即便存量房贷利率下调了最好也赶紧筹钱提前还款，还清后去解除房屋抵押登记拿回绿本，就可以将房产抵押贷款了。

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