目前北京首套房新发放房贷利率下限为4.75%（加点55BP），上海为4.55%（加点35BP），深圳为4.5%（加点30BP）。预计北上深很难受益存量按揭利率的可能下调，除非地方下调加点幅度。近几年，一线城市里广州大幅下调过加点（广州目前首套房房贷利率下限为4.2%，加点为0BP）。

北上深以外区域或显著受益。近两三年，由于房价低迷，北上深以外的城市普遍大幅下调了按揭贷款加点幅度。目前96个城市中，执行利率普遍在3.7%-4.0%左右。比如，苏州市2019年10月首套房房贷利率加点幅度达128BP，目前为-20BP，加点近几年下降了近150BP。

值得注意的是，这是我国第二次下调存量按揭贷款利率，2008年10月央行宣布将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，并在答记者问中表示金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。当年由于转按揭的盛行，银行为争夺按揭贷款业务，普遍选择存量按揭贷款给予利率7折优惠。

银行利息收入减少将近1700亿元

此前，招商证券在研报中表示，其中，北京市2022年末个人住房贷款余额1.2万亿元，估算北上深合计个人住房贷款约4万亿。按照存量按揭贷款中60%左右的规模利率较高估算，如果较高利率的按揭贷款平均加点下调幅度100BP，存量按揭利率加点下调可能影响商业银行每年利息收入0.21万亿元，影响净利润约7个百分点。

据第一财经报道，此次存量按揭利率平均降幅大约为0.8个百分点。

如果按照招商证券的计算方法计算，本次存量房贷利率调整将影响商业银行每年利息收入将近1700亿元（35万亿元*0.6*80bp）。

存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整后，几千万户、上亿居民的财务负担会有明显下降，平均降幅大约为0.8个百分点。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可节约借款人利息支出每年超5000元。

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